4月12日,CBRE世邦魏理仕发布《2022年第一季度广州房地产市场回顾与展望》,解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。2022年一季度,写字楼市场季度租金小幅下行,但金融业的扩张需求表现亮眼,支撑市场净吸纳量高于过去五年的同期平均值。核心零售物业积极求变,升级品牌和调整商场动线,商圈内物业施行差异化招商,协同式发展,给市场带来更为丰富的零售体验。

优质写字楼市场:金融业需求再占首位

2022年一季度,广州共有四个项目交付使用,分别位于珠江新城、琶洲和万博商务区,共计16.4万平方米,全市供应量环比减少59%。受新增供应量减少合并传统春节影响,该季净吸纳量环比有所下降,但仍高于过去五年的第一季度平均值。从区域来看,琶洲和珠江新城分别贡献了三分之一的净吸纳,两个商务区的租金表现亦较为平稳。

从行业来看,金融业、TMT和消费品制造业占据全市前三大需求。区域表现分化,珠江新城的金融业独占鳌头,占比高达45%,基金、证券和保险代理有扩张;琶洲继续以TMT为需求首位,成交集中在游戏、电商以及“互联网+”政务服务领域。预计广州写字楼市场不久后将再次迎来供应高峰,全年供应量预计将达到76万平方米,其中五成来自琶洲。整体空置率将被推升,租金继续承压。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务办公楼部负责人程志文表示:“近几年充足的供应为第三方办公空间提供了生长的土壤,市场观察到多个联合办公品牌启动扩张计划或进驻新交付的楼宇,问询和成交活动较为活跃。一方面,部分租户为降低风险而减少装修、配置预算,灵活办公空间则能提供标准化的办公设备;另一方面,在防疫常态化的时期,线上办公和职场办公的结合和转换,催生企业对活动工位、小型会议室的需求,而联合办公空间比传统空间能更快作出针对性的响应。因此,预计第三方办公空间未来将继续扩张。另外,为迎合市场的需求,有部分开发商在写字楼租赁的交付标准上提供了更多元化的选择,推出带装修的交付标准,此类型的产品近年也受到不少客户的青睐,特别是需求面积在500~1000平方米的客户。”

优质零售物业市场:天河路商圈持续升级

广州首季度没有新增的优质商业物业。北京路和陵园西商场在租户调整后引入新品牌,全市空置有所改善,季内空置率小幅下调0.2个百分点至季末的8.3%。而天河路则录得0.8个百分点的空置率增长,至季末的3.7%,主要是因为区内多个商场开展租户调整,包括调整次主力租户或大面积租户,增加扶梯以改善商场的垂直动线,以及拓展经营面积等。而目前首批开业或围板的租户,以轻食软饮和快餐等小面积的餐饮租户为主。而万菱汇首层的调改则围板了Harmay话梅广州首店,并引入了运动和休闲餐饮。

餐饮业表现依然突出,在重点监测的商场中,47.8%的新增租户都是餐饮品牌。特别是以咖啡和中式甜点为代表的轻食软饮占比多达23.0%,一方面因为部分相关品牌获得融资,得以进行门店扩张;另一方面,不少业主把大餐饮或主力租户铺位调改为多个小餐饮铺位,增加了这些零售商进入优质购物中心的机会。而在零售业态方面,服装品牌新店开业占比17.4%,其中潮牌Madness首进广州。而在其他体验类业态方面,教育类业态出现退租现象,主要是学科类教育租户,而素质类教育机构,如机器人、编程和音乐培训等租户,仍录有新租。另外,运动和娱乐业态方面,本季录得太极和泰拳柔术等区别于以往的健身类新门店。租金方面,全市首层租金保持大体平稳,季内无涨跌,季末租金为每日每平方米28.2元。

未来半年内,广州将有六个项目、约50万平方米的新增优质商业物业投入市场,分散在市内六个行政区,其中包括恒基、益田和星河等知名运营商的项目。新增供应的增长,短期内将给空置率带来上涨压力。而租金方面,优质物业仍将保持首层租金的稳定以吸引优质租户,其他楼层则持续调整优化,提升租值。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示:“天河路的商场近年来积极调改,通过调整首层店铺,引入国内外品牌首店和潮牌,运用网红效应,为商场引流和焕新,吸引年轻的消费客群。但是,广州开设首店的速度仍不及上海、北京、深圳和成都。尽管广州有天河路等知名度位于全国前列的大型商圈,也并不足以满足所有外地品牌进入广州的需求。即使能如愿以偿地在该商圈开设广州首店,品牌也将同样面临二店的开设难题。广州亟需更多商圈去承载外地的新兴品牌,而这无疑将是其他商圈商场发展壮大的机会。”

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