与新房相比，购买二手房屋的手续更加复杂。日前广州市房地产中介协会(下称：协会)向记者透露，自2010年成立至今，协会共处理二手房交易纠纷案件逾2000宗，大部分纠纷是由于当事人不了解交易流程，以及部分中介公司在服务过程中不规范操作引起的。那么二手房的交易流程具体是怎样的?时报记者带读者进行梳理。

确认房屋情况 出售方共有人需达成一致意见

出售房屋前，应了解广州房屋限售的相关规定，确保房屋符合上市交易的规定。选择已办理“工商注册和房地产中介机构备案手续”的正规房地产中介公司委托放盘，通过广州市存量房网上交易系统与房地产中介机构签署《房地产中介服务合同》，明确拟成交价格、委托时限、中介服务费等，并配合填写《房屋状况说明书》，如实提供房屋相关信息。

如房屋仍有贷款未还清，还需提前向贷款银行了解还贷手续、办理时限、未偿还贷款的金额，提前准备足够资金办理还贷手续。

特别要注意的是，如果房屋为夫妻共有财产(注：不论房产证上是否有记载配偶姓名)或存在共有人，请务必与配偶或全部共有人达成出售的一致意见。

此外，如房屋有租户的，须通知租户该房屋即将出售，询问其是否有购买意向;如无购买意向，应与租户签订放弃优先购买的书面协议;与租户协商搬离时间及条件等。

了解贷款细则 买房征信记录或影响贷款

对于购房者来说，应该了解广州市房屋限购的相关规定，确保自身具备购房资格。如房款支付采用“按揭付款”方式，应提前了解本市住房信贷政策，确保自身具备贷款资格，个人的年龄、征信记录、工资收入、银行流水情况以及购买房屋的楼龄(建筑时间)过长、建筑结构等因素均会影响贷款额度及年限，甚至贷款申请不获批。如申请住房公积金贷款，须不低于购房交易资金首付款的90%的金额纳入资金监管范围。

选择已办理“工商注册和房地产中介机构备案手续”的正规房地产中介公司咨询及委托寻找合适的房源之后，与中介公司书面确定经纪服务的内容及完成标准、收费标准和支付时间，并明确提出对房源选择的要求。

签约切记“面对面” 支付定金不超房价总额20%

买卖双方谈好了价格后，很快就要进入签约环节了。对于买家来说，记得要查验《不动产权证》(或《房地产权证》)。查验产权人版的《广州市不动产登记查册表》(也称《产权查册表》)。注意确认产权人信息及房屋自然状况、是否存在查封、抵押限制转移等情况。如有“共有人”，合同签字时，全部的“共有人”均须在现场签署合同。如产权人或共有人未到现场，买方应要求签约人出示未到场共有人同意出售房屋的《公证委托书》。

双方签约时，务必仔细阅读合同(包括：中介服务合同、中介服务费确认书、房屋买卖合同等)的每一个条款。不明之处，可要求中介公司逐一解答。协会有关人士指出，合同所有条款不可留有空白。切勿在空白纸张上签名。

在签署《房屋买卖合同》时，一定要买卖双方“当面签署”。非当面签名的合同，无法判断是否为当事人本人签名;如非当事人本人签名且未经当事人追认的，合同将不具备法律效力。

签约应在合同条款明确约定这些事项：房屋交易税费由谁承担;对于未缴交土地出让金或未补缴应分摊共有建筑面积的(注：常见于房改房等)，由谁承担需补缴的相关费用;房屋存在抵押的由谁出资赎契、办理赎契的期限等;合同中应明确房款支付节点(条件)或时间期限、支付方式等;如房屋有租户，应如何处理;户口迁出、学位是否占用;如需保留家私家电，须列明家私家电清单。

签约后到了支付定金的环节，协会提醒买家，定金支付比例，建议不超过交易总额的20%，超过部分不产生定金的效力。此外，支付定金后，务必要求卖方本人当面开具收据，并签名。另外，定金务必支付给卖方本人，切勿支付给《公证委托书》中无代收房款权限的委托代理人或中介公司及经纪人。

交接事项要“细心” 中介有义务协助办理网签手续

中介公司促成交易后，中介机构有义务通过“广州市存量房网上交易系统”，协助买卖双方办理存量房网签手续。《网签合同》重要条款与此前签署的《房屋买卖合同》应一致。通过报低网签交易价格逃避税费或报高交易价格骗取贷款，属违规行为。签订《网签合同》后，买卖双方可通过广州市存量房网上交易管理系统或微信小程序“广州市商品房网签”查询网上交易进度。

随后，买卖双方与银行签订托管协议，约定托管资金的金额、存入日期，监管资金在达到约定的划款条件(如递件、完税、过户成功)后，银行会依照托管协议约定进行交易资金划付。如果交易不成功，银行会在约定期限届满时，将监管账户内的资金返回买方账户。

如通过中介机构成交的，可要求中介机构协助办理房屋交接手续。交接时注意以下事项：通知卖方腾空房屋(如有租户，通知租户搬离)，清点设备、房屋情况(如家私家电等);结清费用(如：物业管理费、水电煤气、有线电视等);物业维修基金、有线电视、固话、宽带等办理过户手续;户口迁出(如有);双方签订收楼确认书。