光大证券发布研究报告称，维持越秀地产(00123)“买入”评级，考虑短期毛利率承压及销售增长较快，预测2023-25年归母净利润为42.4亿元（下调5.1%）、50.9亿元（下调4.9%）、60.8亿元（上调5.6%），仍看好公司发展潜力。越秀地产作为广州老牌国有房企，深耕大湾区，积极加强核心城市布局，销售优异，财务稳健。

事件：公司发布2023年中期业绩公告。2023年上半年公司实现营收（人民币，下同）321亿元，同比增长2.6%；归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%。核心业绩平稳增长，各地区销售业绩出众，土地储备量足质优，财务稳健。

报告主要观点如下：

(资料图)

营业收入平稳增长，核心净利率维持较好：

23年H1，公司实现营收321亿元，其中地产开发业务稳健增长，实现收入297.7亿元，同比减少0.2%；多元化业务增长迅速，合计贡献收入23.2亿元，同比增长60%；公司综合毛利率为17.8%，同比下降3.4pct，预期23年毛利率仍处于筑底阶段；公司归母净利润为21.8亿元，同比增长27.5%，主要因对联合营公司投资收益提升和所得税下降等影响，其中核心净利润为21.5亿元，同比增长0.8%；核心净利率为6.7%，较2022年提升0.8pct，核心盈利能力有所反弹。截至23年上半年末，公司已售未入账销售金额2211.9亿元，同比增长23.6%，下半年收入结算增速有望提升。

各地区销售业绩出众，TOD项目销售贡献大：

23年上半年，公司累计实现销售额836.3亿元，同比增长71.0%，完成全年销售目标1320亿元的63.4%，目标完成度较高；其中，大湾区、华东、北方、中西部地区销售额分别同比增长45.3%、151.4%、182.4%、64.2%至461.3亿元、186.3亿元、68.2亿元、120.5亿元；其中，公司TOD项目实现销售额185.1亿元，同比增长53.3%，占公司总体销售额的22%，公司TOD全国化布局持续推进，TOD项目的销售优势有望扩大。

聚焦核心一二线，土地储备量足质优：

23年上半年，公司聚焦于一线及核心二线城市获取11幅土地，新增土储建面217万平米，其中于北京的战略布局取得较大突破，获取土储43.4万平米，未来一线城市业绩贡献有望提升。截至2023年上半年末，公司总土储2813万平米，其中93%分布于一二线城市，广州土储占比40.3%，华东地区土储占比18.8%。随着公司23年上半年完成供股募资83亿港元，未来有望加大对大湾区、华东等重点地区的投资，拿地实力强劲。

在手现金充裕，财务运营稳健：

截至23年上半年末，公司借贷总额998亿元，同比增长13.0%，短债占比11.7%，综合融资成本为3.98%，在手现金（含监控户存款）492.5亿元，三道红线指标保持绿档，其中现金短债比为4.2倍。

风险提示：销售与拿地不及预期，项目交付不及预期，市场下行超预期等风险。